Wonen en functies boven winkels of horeca

Het volledige kerngebied is gelegen in woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde conform het gewestplan. In deze zone zijn veel kernversterkende functies mogelijk.

Sommige delen van het kerngebied liggen ook in BPA’s die ouder zijn dan 15 jaar. Heb je een functie voor ogen die afwijkt van de toepasselijke bestemmingsvoorschriften in het BPA? Neem dan contact op met de bouwdienst om de mogelijkheden te bespreken voor de ruimtelijke inpasbaarheid van de geplande afwijkende functie. Principieel zijn ook hier veel functies mogelijk, zoals je hieronder leest.

Minstens de helft van het gelijkvloers moet je inrichten als een voldoende levendige functie anders dan wonen (bij voorkeur handel of horeca) met een vitrine die gericht is naar het openbaar domein.

Zie de artikels 68 en 69 van de algemene stedenbouwkundige verordening.

Handel, horeca en wonen zijn het meest aangewezen, maar daarnaast zijn nog andere functies principieel mogelijk. Belangrijk bij de beoordeling van de inpassing van deze functies is dat ze geen groot verkeersaanzuigend effect hebben en geen ontoelaatbare hinder veroorzaken voor omliggende woningen (licht, geluid, privacy,…).

Artikel 71 van de algemene stedenbouwkundige verordening bepaalt dat je bij nieuwbouw, herbouw of ingrijpende verbouwing van de gelijkvloerse plint van een gelijkvloerse functie anders dan wonen een afzonderlijke toegang tot de verdiepingen moet voorzien. Je mag hiervan afwijken als::

• de gevel smaller is dan 6 meter;
• het pand een historisch waardevol gebouw betreft (zie hieronder) en een afzonderlijke toegang afbreuk zou doen aan de cultuurhistorische waarde van de voorgevel.

Bij functiewijzigingen van de bestaande verdiepingen voorzie je bij voorkeur en indien mogelijk ook een toegang die onafhankelijk is van de bestaande gelijkvloerse functie. Creatieve oplossingen zijn bespreekbaar mits gunstig advies van de brandweer.

Voor een woning of appartementen boven een gelijkvloerse functie anders dan wonen voorziet artikel 70 van de algemene stedenbouwkundige verordening in de volgende afwijkingsmogelijkheden:

• er geldt geen gemiddelde of minimale binnenoppervlakte (wel richtinggevend)
• er is geen buitenruimte vereist
• er is geen afvalberging vereist
• er geldt een vrijstelling van de parkeernormen voor fietsen en auto’s

Functiewijzigingen boven handel of horeca gaan vaak gepaard met een uitbreiding van het bouwvolume.

• Binnen een BPA of verkaveling moet je het maximale bouwprofiel respecteren.
• Buiten een BPA of verkaveling geldt het maximale bouwprofiel conform de artikels van Afdeling 1: inplanting, bouwvolume en tuinzones van de algemene stedenbouwkundige verordening. 

Woonprojecten gaan vaak gepaard met een uitbreiding van het bouwvolume:

• Binnen een RUP, BPA of verkaveling moet je het maximaal bouwprofiel respecteren.
• Buiten een RUP, BPA of verkaveling geldt het maximaal bouwprofiel conform de artikels vanAfdeling 1: inplanting, bouwvolume en tuinzones van de algemene stedenbouwkundige verordening.

Bij werken aan historisch waardevolle gebouwen gelden specifieke voorschriften in hoofdstuk 1 van de algemene stedenbouwkundige verordening. Dergelijke gebouwen worden afhankelijk van hun erfgoedwaarden of hun locatie ingedeeld in 3 categorieën waarop vervolgens meer of minder voorschriften op van toepassing zijn:

• Categorie 1: beschermd monument, beschermd stads- of dorpsgezicht, pand op de vastgestelde of stedelijke inventaris. Check de Gis-tool.
• Categorie 2: erfgoedstraten en -pleinen. Check de Gis-tool.
• Categorie 3: de voorgevel scoort 4 of meer punten via het puntensysteem van artikel 5 van de algemene stedenbouwkundige verordening.

Leg vooraf bij de brandweer je project ter preadvies voor. Voeg zeker een aparte set met brandweerplannen toe aan je dossier.

Voor het wijzigen van het aantal woongelegenheden wordt de brandweer altijd om advies gevraagd tijdens de vergunningsprocedure. Dit gebeurt voor rekening van de aanvrager.

• Als de brandweer een ongunstig advies geeft, is een herwerking van de plannen nodig.
• Als je aanvraag de gewone procedure doorloopt kan je dit doen via een wijzigingsverzoek na afloop van het openbaar onderzoek en de adviesperiode. Je gewijzigde plannen worden vervolgens opnieuw voorgelegd aan de brandweer (geen garantie op een gunstig advies).
• Als je aanvraag de vereenvoudigde procedure (geen openbaar onderzoek) doorloopt of als je opnieuw een ongunstig advies ontvangt, is een (extra) wijzigingsverzoek niet mogelijk en zal je je aanvraag in voorkomend geval moeten intrekken of wordt deze automatisch geweigerd.

Als er minstens 6 appartementen op meer dan 2 niveaus worden gecreëerd, is de gewestelijke verordening toegankelijkheid van toepassing op alle nieuwe delen van je project. Grote of ingewikkelde woonprojecten leg je best ter preadvies voor aan Inter.

Als de verordening toegankelijkheid van toepassing is, wordt Inter altijd om advies gevraagd tijdens de vergunningsprocedure. Dit advies is voor rekening van de aanvrager.

• Als Inter een ongunstig advies geeft is het mogelijk dat de tekortkomingen van die aard zijn dat een herwerking van de plannen nodig is.
• Als je aanvraag de gewone procedure doorloopt kan je dit doen via een wijzigingsverzoek na afloop van het openbaar onderzoek en de adviesperiode. Je gewijzigde plannen worden vervolgens opnieuw voorgelegd aan Inter (geen garantie op een gunstig advies).
• Als je aanvraag de vereenvoudigde procedure (geen openbaar onderzoek) doorloopt of als je opnieuw een ongunstig advies ontvangt, is een (extra) wijzigingsverzoek niet mogelijk en zal je je aanvraag in voorkomend geval moeten intrekken of wordt deze automatisch geweigerd.

Check zeker ook of de gewestelijke hemelwaterverordening van toepassing is.

Vul hiervoor zeker de relevante velden in het Omgevingsloket in.

Als je meerdere woongelegenheden creëert die in totaal een bouwvolume van meer dan 1000 m³ hebben, valt je project onder rubriek 10b, ‘Stadsontwikkelingsprojecten’, van bijlage III van het MER-besluit van de Vlaamse Regering.

Vul in dat geval zeker de relevante velden in het Omgevingsloket in. Zo zijn er voor de meeste woonprojecten minstens geluidseffecten te verwachten tijdens de werffase en hebben die ook een mobiliteitsimpact. Mogelijk zijn er ook andere effecten.

Maak het aanvraagdossier op aan de hand van het normenboek dat van toepassing is.