Appartementen

Gewestplan

Het perceel ligt in

• woongebied (in brede zin): nieuwe appartementen zijn principieel wel mogelijk
• ander gebied: nieuwe appartementen zijn in principe niet mogelijk, behalve als het over een bedrijfswoning bij een actief bedrijf gaat.

RUP, BPA of verkaveling

Het perceel ligt in

• een zone of strook voor wonen ende bestemmingsvoorschriften laten niet alleen eengezinswoningen toe: nieuwe appartementen zijn principieel wel mogelijk.
• Andere zone: nieuwe appartementen zijn niet mogelijk.

Bij BPA’s en verkavelingen ouder dan 15 jaar zijn in specifieke situaties afwijkingen mogelijk op voorwaarde dat de onderliggende bestemmingszone volgens het gewestplan woongebied is en studentenkamers er ruimtelijk inpasbaar zijn. Bespreek de mogelijkheden met de bouwdienst.

Wil je een eengezinswoning opsplitsen in twee of meer appartementen? 

• Dit kan alleen als de bestaande binnenoppervlakte van de woning groter is dan 200m² of groter is EN dat er minstens één woongelegenheid met een binnenoppervlakte van minimaal 135m² en een aaneengesloten buitenruimte van minimaal 20m² behouden blijft , tenzij het nieuwe project (solidaire) cohousing of serviceflats betreft.
• Als de bestaande binnenoppervlakte van de woning kleiner is dan 200m², is een opsplitsing niet mogelijk.

Zorgwonen staat los van bovenstaande regels. Meer informatie over zorgwoningen.

De opdelingsregels kan je nalezen in artikel 64 van de algemene stedenbouwkundige verordening.

Van winkel of horeca naar appartement(en)

• In kerngebied: minstens de helft van het gelijkvloers blijft bewaard als een voldoende levendige functie anders dan wonen (bij voorkeur handel of horeca) met een vitrine die gericht is naar het openbaar domein. Het omvormen van de verdiepingen naar appartement(en) is principieel wel mogelijk, bij voorkeur en indien mogelijk wordt dan wel een afzonderlijke toegang vanaf het openbaar domein voorzien.
  Zie de artikels 68, 69 en 71 van de algemene stedenbouwkundige verordening.
• Niet in kerngebied: volledige of gedeeltelijke omvorming naar appartement(en) is principieel wel mogelijk.

Van andere functie dan wonen naar appartement(en)

Volledige of gedeeltelijke omvorming naar appartement(en) is principieel wel mogelijk.

Gaat je project gepaard met het ontwikkelen van het binnengebied van een bestaand bouwblok, bevindt het zich (gedeeltelijk) in het binnengebied of wil je een bestaand gebouw in tweede bouworde omvormen naar een woonfunctie? 

Check dan de bijkomende voorschriften en richtlijnen voor het ontwikkelen van een binnengebied.

Gaat je project gepaard met het slopen van één of meerdere eengezinswoningen, ongeacht de binnenoppervlakte (netto vloeroppervlakte)?

Dit is mogelijk op voorwaarde dat voor elke te slopen eengezinswoning minstens één nieuwe woongelegenheid met een binnenoppervlakte van minimaal 135m² en een aaneengesloten private buitenruimte van minimaal 20m² gerealiseerd wordt.

Zie artikel 66 van de algemene stedenbouwkundige verordening.

Elk nieuw appartement moet over een minimale woonkwaliteit beschikken die wordt bepaald in de (sub)afdelingen omtrent verblijfskwaliteit, woonkwaliteit en zelfstandig wonen van de algemene stedenbouwkundige verordening. Hou al zeker rekening met het volgende:

• Artikel 53: alle appartementen hebben samen een gemiddelde binnenoppervlakte van minimaal 80 m²
• Artikel 52: een appartement met 1 slaapruimte / slaapgelegenheid is minimum 60m², met 2 slaapruimtes minimum 80m², met 3 slaapruimtes minimum 100m² en met 4 slaapruimtes minimum 135m² + (basis)voorzieningen
• Artikel 41: Minimale daglichtnorm voor leef- en slaapruimtes
• Artikel 42: Minimale vrije hoogte van ruimtes
• Artikel 45: Minimum 1,5 m² afvalberging per appartement (individueel of gemeenschappelijk) + inrichtingsvoorschriften voor een afvalberging
• Artikel 49: grote slaapruimte minimum 12m² / kleine slaapruimte minimum 8m² (hetzelfde geldt voor afgescheiden bureauruimtes)
• Artikel 50: buitenruimte van minimum 6m² (voor maximum 2 bewoners) + 2m² per extra bewoner + inrichtingsvoorschriften voor een buitenruimte

Voor appartementen boven een functie anders dan wonen in het kerngebied gelden een aantal afwijkingen op bovenstaande kwaliteitsvereisten. Raadpleeg de voorschriften voor wonen en functies boven winkels en horeca.

Voor een appartement in een voormalige winkel of horeca-gelegenheid buiten het kerngebied geldt geen gemiddelde of minimale binnenoppervlakte (wel richtinggevend) en is er ook geen buitenruimte vereist.

Appartementen moeten principieel op eigen terrein de parkeerbehoefte voor fietsen kunnen opvangen. Zie algemene stedenbouwkundige verordening, artikels 76 en 79.

Per studentenkamer geldt het volgende:

• 0 fiets- of autoparkeerplaatsen in het kerngebied als je op het gelijkvloers een functie anders dan wonen inricht, bij voorkeur handel of horeca.
• Als het ruimtelijk mogelijk is en als de gelijkvloerse functie er geen hinder van ondervindt, richt je bij voorkeur wel een fietsenstalling in.
• 0 autoparkeerplaatsen als je in een bestaand gebouw op het gelijkvloers een buurtondersteunende functie* en op de verdiepingen appartementen inricht.
• * Een kleinschalige functie in een buurt of wijk waar de nadruk ligt op wonen en die gericht is op het aanbieden van producten en diensten aan haar directe woonomgeving. Denk bijvoorbeeld aan een bakker, een slager, een dagbladhandel, een apotheek, een huisarts, een kinesist, een therapeut of psycholoog, een groepspraktijk, een kinderdagverblijf, een kapper, enzovoort.
• In kerngebied (en geen functie anders dan wonen op gelijkvloers): min. 0,2 fietsparkeerplaatsen + min. 1 per bewoner EN min. 0,7 autoparkeerplaats.
• In centrumgebied: min. 0,2 fietsparkeerplaatsen + min. 1 per bewoner EN min. 1 autoparkeerplaats.
• In verstedelijkt gebied: min. 1,2 fietsparkeerplaatsen + min. 1 per bewoner EN min. 1 autoparkeerplaats.
• In overig gebied: min. 1,2 fietsparkeerplaatsen + min. 1 per bewoner EN min. 1,3 autoparkeerplaatsen.

Je kan via de Gis-tool checken in welk gebied je project gelegen is.

Inrichtingsvoorschriften voor fietsenstallingen

Check artikel 77 van de algemene stedenbouwkundige verordening.

Als je appartementen inricht in een bestaand gebouw en je niet meer dan 10 fietsen moet plaatsen volgens de parkeernorm, dan kan je flexibel omspringen met deze voorschriften. Ze gelden dan eerder als richtlijn.

Inrichtingsvoorschriften voor autoparkeerplaatsen

• Check artikel 82 van de algemene stedenbouwkundige verordening.
• Parkeren gebeurt geclusterd en ondergronds maximaal onder de gebouwen (artikel 82).
• Een autohelling wordt inpandig ingericht (artikel 82).
• Nieuwe garages, carports of open autoparkeerplaatsen zijn niet toegestaan in voortuinen en achtertuinen (artikel 30 van de verordening).
• Garagepoorten en inpandige carports zijn pas toegestaan vanaf een gevelbreedte van 8 meter of meer (artikel 23 van de verordening)

Bijkomende aandachtspunten volgens de algemene stedenbouwkundige verordening:

• Minstens één deelwagen is verplicht voor woonprojecten met een parkeerbehoefte van 12 of meer en ter vervanging van een aantal autoparkeerplaatsen (artikel 81).
• Een mobiliteitstoets is verplicht vanaf 20 of meer woongelegenheden en een MOBER vanaf 250 woongelegenheden (artikel 75).
   

Volledig gesloten voorgevels op straatniveau zijn niet toegelaten. Check artikel 23 van de algemene stedenbouwkundige verordening.

Bij projecten vanaf 50 woongelegenheden kan een sorteerstraat ingericht worden, vanaf 100 woongelegenheden is een sorteerstraat verplicht. Als een sorteerstraat wordt voorzien, vervalt de verplichting om afvalberging(en) te voorzien in het project. Raadpleeg de richtlijnen voor sorteerstraten en artikel 45 van de algemene stedenbouwkundige verordening.

Woonprojecten gaan vaak gepaard met een uitbreiding van het bouwvolume:

• Binnen een RUP, BPA of verkaveling moet je het maximaal bouwprofiel respecteren.
• Buiten een RUP, BPA of verkaveling geldt het maximaal bouwprofiel conform de artikels vanAfdeling 1: inplanting, bouwvolume en tuinzones van de algemene stedenbouwkundige verordening.

Bij werken aan historisch waardevolle gebouwen gelden specifieke voorschriften in hoofdstuk 1 van de algemene stedenbouwkundige verordening. Dergelijke gebouwen worden afhankelijk van hun erfgoedwaarden of hun locatie ingedeeld in 3 categorieën waarop vervolgens meer of minder voorschriften op van toepassing zijn:

• Categorie 1: beschermd monument, beschermd stads- of dorpsgezicht, pand op de vastgestelde of stedelijke inventaris. Check de Gis-tool.
• Categorie 2: erfgoedstraten en -pleinen. Check de Gis-tool.
• Categorie 3: de voorgevel scoort 4 of meer punten via het puntensysteem van artikel 5 van de algemene stedenbouwkundige verordening.

Leg vooraf bij de brandweer je project ter preadvies voor. Voeg zeker een aparte set met brandweerplannen toe aan je dossier.

Voor het wijzigen van het aantal woongelegenheden wordt de brandweer altijd om advies gevraagd tijdens de vergunningsprocedure. Dit gebeurt voor rekening van de aanvrager.

• Als de brandweer een ongunstig advies geeft, is een herwerking van de plannen nodig.
• Als je aanvraag de gewone procedure doorloopt kan je dit doen via een wijzigingsverzoek na afloop van het openbaar onderzoek en de adviesperiode. Je gewijzigde plannen worden vervolgens opnieuw voorgelegd aan de brandweer (geen garantie op een gunstig advies).
• Als je aanvraag de vereenvoudigde procedure (geen openbaar onderzoek) doorloopt of als je opnieuw een ongunstig advies ontvangt, is een (extra) wijzigingsverzoek niet mogelijk en zal je je aanvraag in voorkomend geval moeten intrekken of wordt deze automatisch geweigerd.

Als er minstens 6 appartementen op meer dan 2 niveaus worden gecreëerd, is de gewestelijke verordening toegankelijkheid van toepassing op alle nieuwe delen van je project. Grote of ingewikkelde woonprojecten leg je best ter preadvies voor aan Inter.

Als de verordening toegankelijkheid van toepassing is, wordt Inter altijd om advies gevraagd tijdens de vergunningsprocedure. Dit advies is voor rekening van de aanvrager.

• Als Inter een ongunstig advies geeft is het mogelijk dat de tekortkomingen van die aard zijn dat een herwerking van de plannen nodig is.
• Als je aanvraag de gewone procedure doorloopt kan je dit doen via een wijzigingsverzoek na afloop van het openbaar onderzoek en de adviesperiode. Je gewijzigde plannen worden vervolgens opnieuw voorgelegd aan Inter (geen garantie op een gunstig advies).
• Als je aanvraag de vereenvoudigde procedure (geen openbaar onderzoek) doorloopt of als je opnieuw een ongunstig advies ontvangt, is een (extra) wijzigingsverzoek niet mogelijk en zal je je aanvraag in voorkomend geval moeten intrekken of wordt deze automatisch geweigerd.

Check zeker ook of de gewestelijke hemelwaterverordening van toepassing is.

Vul hiervoor zeker de relevante velden in het Omgevingsloket in.

Als je meerdere woongelegenheden creëert die in totaal een bouwvolume van meer dan 1000 m³ hebben, valt je project onder rubriek 10b, ‘Stadsontwikkelingsprojecten’, van bijlage III van het MER-besluit van de Vlaamse Regering.

Vul in dat geval zeker de relevante velden in het Omgevingsloket in. Zo zijn er voor de meeste woonprojecten minstens geluidseffecten te verwachten tijdens de werffase en hebben die ook een mobiliteitsimpact. Mogelijk zijn er ook andere effecten.

Maak het aanvraagdossier op aan de hand van het normenboek dat van toepassing is.